Проверка коммерческой недвижимости перед покупкой

Проверка коммерческой недвижимости перед сделкой: почему важна юридическая экспертиза

При покупке или аренде коммерческой недвижимости важно убедиться в её юридической чистоте. Это поможет избежать проблем в будущем.

Часто при осмотре объекта полезно присутствие юриста, который сможет провести предварительную правовую проверку. Например, здание на земельном участке — это сложный объект с технической и юридической точек зрения. Не всегда владелец, главный инженер и юрист могут ответить на все вопросы об объекте во время встречи.

Проблема в том, что не существует универсального списка вопросов, которые нужно задать продавцам. То, что для одного человека может показаться незначительным, для другого может стать важным фактором. Например, торчащие из-под снега рельсы могут быть металлоломом для завхоза, возможностью отгружать товар вагонами для коммерческого директора и возможным сервитутом для юриста.

После встречи продавец может попросить залог, мотивируя это тем, что участок скоро уйдёт. Риэлтор заинтересован в том, чтобы покупатель внёс залог, так как его цель — заключение сделки. В результате покупатель может внести залог за объект, о котором он практически ничего не знает. Это может показаться абсурдным, но такие ситуации случаются довольно часто.

Почему важна юридическая проверка недвижимости

Юридическая проверка коммерческой недвижимости (здания, земельного участка, офисного или складского помещения) с выездом юриста на объект позволяет быстро выявить его недостатки. Юрист задаст собственнику «неудобные» вопросы, проанализирует и сравнит правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на объект, определит наличие обременений и прав третьих лиц на объект, а также время на возможное освобождение объектов от арендаторов, арестов, залогов, сервитутов и т. д.

Также юрист сможет быстро распознать аферистов с помощью уточняющих вопросов и противоречий в ответах разных представителей продавца.

Как понять, что юрист обладает нужной квалификацией

На экспресс-проверку недвижимости выезжают лидеры практики «Земля и Недвижимость» с опытом юридической работы 12–18 лет. Мы присылаем подробное портфолио участников проекта с описанием реализованных проектов и ссылками на судебные документы.

В каких ситуациях актуальна экспресс-проверка

• У вас есть на рассмотрении объект недвижимости, который вам нравится, а продавец требует срочно внести залог.
• Когда на долгую предварительную проверку времени нет, так как вас торопят с покупкой.
• Когда нужно участие юриста на переговорах с анализом документов.

Результат работы юриста

• Деликатный опрос сотрудников или руководства продавца, анализ ответов и выводы для покупателя.
• Запрос дополнительных документов на объекты, обременения, коммуникации и т. д.
• Вывод о возможных претензиях со стороны госорганов к объекту.
• Аргументированный вывод о юридическом состоянии объекта.
• Принципиальный аргументированный вывод: рекомендует юрист дальше изучать объект и вносить залог или рекомендует отказаться от приобретения объекта.

Свяжитесь с нами по телефону горячей линии 8 (495) 509-41-19, заполните заявку на консультацию или напишите электронное письмо на адрес etalon@etalon-cons.ru.

Юрист или риэлтор: кто нужен на переговорах

Раньше на стадиях переговоров и оформления сделок по купле-продаже недвижимости стороны обращались за помощью к риэлторам. Однако в настоящее время всё более распространённой практикой становится привлечение юристов вместо риэлторов. Это более рациональная и правильная тенденция.

Риэлтор — это эксперт в области продаж, а юрист — эксперт в области права. Риэлтор всегда заинтересован, чтобы сделка состоялась, в этом суть его работы. Юрист же заинтересован в обеспечении юридической безопасности сделки независимо от того, состоится сделка или нет.

Если вы хотите быстрых покупок или продаж, то вам необходим риэлтор. Если ваша цель — профессиональная и независимая оценка юридических рисков, обеспечение юридической чистоты сделки, то необходимо привлекать юриста-эксперта по недвижимости. Переговоры — это отличная возможность оперативно определить потенциальные угрозы и избежать ненужных затрат времени и средств на анализ недвижимости и документации, отказавшись от предложения, которое вызывает сомнения.

Но то, что для юриста, специализирующегося на сделках с недвижимостью, является очевидным, покупателю может быть не так ясно. Во время переговоров юрист стремится наладить эффективный диалог с продавцом, чтобы выявить скрытые проблемы и предотвратить возможные сложности при заключении сделки и последующем владении недвижимостью. Он задаёт точные вопросы, связанные с объектом недвижимости, учитывая цели покупателя. После переговоров юрист предоставляет своё экспертное заключение о безопасности предстоящей сделки и о том, стоит ли продолжать процесс или лучше отказаться от сделки.

Привлечение юриста к переговорам — это способ сэкономить время и деньги при покупке недвижимости, а также заблаговременно обнаружить и преодолеть юридические риски и проблемные моменты.

Юристы по недвижимости из Консалтинговой Группы Ви Эф Эс — настоящие профессионалы в сфере недвижимого имущества. Они обладают глубокими знаниями и значительным опытом участия в переговорах и сопровождении крупных сделок по покупке недвижимости. Мы готовы принять участие в ваших переговорах по приобретению недвижимости, дать экспертную оценку перспективам сделки и оказать квалифицированную юридическую помощь.

Проверка юридической чистоты коммерческой недвижимости

Проверка юридической чистоты коммерческой недвижимости — ключевой этап её приобретения, который предполагает всесторонний анализ юридических аспектов и особенностей объекта недвижимости. Это необходимо для исключения или минимизации рисков, связанных с покупкой.

1. Во-первых, это гарантирует отсутствие или минимизацию рисков, связанных с претензиями третьих лиц на приобретаемую недвижимость, ограничением прав на недвижимость после её покупки и признанием сделки купли-продажи недействительной.
2. Во-вторых, это крайне важно для бизнеса. Недвижимость — основное средство и долгосрочный вклад в развитие любого бизнеса. Предприниматель, как правило, имеет свои цели и планы по дальнейшему использованию приобретаемой недвижимости, включая сложные инвестиционные проекты, поэтому он должен быть уверен в отсутствии ограничений и в том, что объект недвижимости можно свободно использовать в соответствии с его целями.

Коммерческая недвижимость — это сложный юридический комплекс, который имеет множество нюансов и подводных камней. Самостоятельное изучение приобретаемого объекта недвижимости или поручение этой работы риелтору занимает много времени и ведёт к неоправданно высоким рискам, так как ни предприниматель, ни риелтор не могут учесть все нюансы из-за отсутствия профильных юридических знаний.

Риски, выявляемые при проверке недвижимости:

• Продавец недвижимости не имеет полномочий на её продажу.
  Речь идёт не только о случаях, когда продавец по документам не является собственником недвижимости. Важно также проверить наличие полномочий у должностного лица, заключающего сделку, если продавцом выступает юридическое лицо. Часто встречаются ситуации, когда сделку совершает бывший генеральный директор продавца или сотрудник, у которого отозвана доверенность на совершение таких сделок.
• Объект недвижимости находится под залогом или на него наложен арест.

Большинство покупателей не хотят приобретать недвижимость, которая обременена залогом третьего лица или находится под арестом. Риск обращения взыскания на такое имущество очень высок, а значит, покупатель рискует потерять приобретённый объект. Также необходимо проверить, не является ли недвижимость предметом судебного спора.

• В отношении объекта недвижимости за короткое время было совершено большое количество сделок. В таких случаях следует тщательно изучить историю перехода права собственности на объект, так как возможно, что он выбыл из собственности первого владельца незаконно, и теперь это имущество перепродают, чтобы переложить на покупателя риски, связанные с иском об истребовании имущества в пользу первого владельца.
• Вид разрешённого использования не позволяет покупателю реализовать его планы по использованию недвижимости. Например, предприниматель хочет приобрести земельный участок для строительства отеля, но вид разрешённого использования земельного участка — для промышленного производства. Это не позволит построить отель. Кроме того, стало известно, что категория земли, где расположен участок, не предусматривает строительство отеля в качестве допустимого вида использования. Изменить целевое назначение участка в данном случае невозможно, и предприниматель оказывается в затруднительном положении, обладая бесполезным для своих планов земельным владением.

Описанные проблемы — лишь наиболее частые и типичные, но они не исчерпывают весь перечень рисков, с которыми может столкнуться ваш бизнес.

Экспресс-проверка коммерческой недвижимости включает:

• исследование правовых аспектов создания объекта;
• изучение документальной и правовой истории объекта недвижимости, его владельческих изменений;
• оценку законности предыдущих сделок с объектом;
• анализ правомерности текущего владения объектом недвижимости у продавца;
• проверку полномочий продавца или его представителя на отчуждение объекта;
• исследование обременений и ограничений, связанных с использованием объекта;
• выяснение наличия судебных разбирательств по поводу объекта;
• прогноз последствий приобретения объекта недвижимости.

 

Стоимость юридических услуг

Все услуги по разделам ↓